Stranci u Hrvatskoj: Pravila, dokumenti i troškovi kupnje nekretnina
Hrvatska je sve više zanimljiva strancima zbog ponude nekretnina čija je cijena i dalje pristupačnija
nego u drugim europskim zemljama. U ovo doba digitalizacije dolazi sve više digitalnih nomada, ali i
onih koji svoju mirovinu žele provesti negdje drugdje. Hrvatska je svjesna tih situacija te je prilagodila
zakone kako bi strancima koji dosele olakšala proces kupnje nekretnine i tako im pomogla da se lakše
uklope.
Tko može kupiti nekretninu u Hrvatskoj?
Strani državljani EU, Republike Island, Kneževine Lihtenštajn, Kraljevine Norveške i Švicarske
Konfederacije
Ako ste državljanin EU onda je proces kupnje nekretnine za vas jednako lagan kao i za hrvatske
državljane. Od ulaska Hrvatske u Europsku uniju 2013. godine, državljani EU mogu kupiti nekretninu
prema jednakim pravilima kao hrvatski državljani. Od 2023. godine imaju pravo kupiti i poljoprivredno
zemljište.
Strani državljani izvan EU
Za državljane koji dolaze izvan Europske unije kupnja nekretnina razlikuje se u dvije stvari:
1. Državljani trećih zemalja za kupnju nekretnine moraju tražiti suglasnost Ministarstva pravosuđa
2. Ne mogu kupiti poljoprivredno zemljište kao fizička osoba
Međutim, poljoprivredno zemljište mogu kupiti u ime tvrtke koju imaju otvorenu u Hrvatskoj. Bitno je
napomenuti da kod traženja suglasnosti prednost imaju države s kojima Hrvatska ima dogovor o
uzajamnosti. Drugim riječima, ako hrvatski državljanin u stranoj zemlji može kupiti nekretninu onda i
državljanin te zemlje može kupiti nekretninu u Hrvatskoj. Popis zemalja dostupan je na poveznici -
https://mpudt.gov.hr/informacije-o-uzajamnosti-u-stjecanju-prava-vlasnistva-nekretnina-izmedju-
republike-hrvatske-i-drzava-izvan-europske-unije-republike-island-knezevine-lihtenstajn-kraljevine-
norveske-te-svicarske-konfederacije/6186
Kako započeti proces kupnje nekretnine u Hrvatskoj?
Hrvatska može ponuditi krajolike za svačiji ukus – od snježnih planina preko mirnih, zelenih sela do
urbanih gradova ili pak divnih plaža i otoka. Najvažnije je odabrati na karti dio Hrvatske u kojem želite
kupiti objekt, vrstu objekta i kvadraturu. Tu vam od velike pomoći može biti platforma Mojkey na
kojoj možete filtrirati vaše kriterije i prema njima pretraživati prema karti na čak 4 jezika.
Odabir agencije za posredovanje
Kada kupujete u stranoj državi treba jako dobro upoznati njezine procedure i zakone. Iako postoje
korisne informacije na internetu, kako ne bi došlo do jezične barijere, preporučljivo je unajmiti
agenciju za nekretnine koja već ima uhodan tim odvjetnika i prevoditelja. Zahvaljujući njhovom
iskustvu i poznanstvima možete si olakšati i ubrzati proces. Dok pretražujete nekretnine na Mojkey, na
oglasima ćete naići na podatke o agentima i agencijama, a na blogu možete pročitati više o njima. To će
vam biti odličan početak.
Popis dokumenata potrebnih za kupnju nekretnine u Hrvatskoj
1 Izvadak iz zemljišne knjige
Kao i za državljane RH bitno je provjeriti vlasništvo nekretnine koju kupujete. To možete provjeriti i
preuzeti dokument na stranici Ministarstva pravosuđa koja je dostupna na engleskom jeziku. Kod
kupnje stana provjerite i etažno vlasništvo jer uz stan kupujete i dio zajedničkih prostora. Još jedna
provjera koju je dobro napraviti je provjera jesu li ostale neke neplaćene režije kako ne biste naslijedili
dugovanje.
2. Građevinska dozvola
Ovisno o godini izgradnje objekta ([više informacija dostupno je ovdje]), građevinska dozvola, ili neki
drugi odgovarajući akt, dokazuje ispunjavanje temeljnih zahtjeva za građevinu te drugih propisanih i
određenih zahtjeva i uvjeta. Ako kupujete nekretninu koja je u izgradnji, trebate tražiti od prodavatelja
uvid u izvršnu ili pravomoćnu građevinsku dozvolu ili drugi odgovarajući akt za građenje. Korisno je
zatražiti uvid i u glavni projekt, koji je sastavni dio građevinske dozvole.
3. Uporabna dozvola
Uporabna dozvola može se izdati samo ako se nije odstupalo od uvjeta gradnje propisanih
građevinskom dozvolom ili drugim odgovarajućim aktom za građenje. Izdaje se nakon izgradnje i
tehničkog pregleda.
4. Energetski certifikat
Energetski certifikat je dokument koji sadrži opće podatke o zgradi kao što su energetski razred zgrade,
mjere i korištenje energije. Vrijedi 10 godina od datuma izdavanja te je investitor dužan pribaviti ga
prije izdavanja uporabne dozvole. Ovaj dokument posebno je bitan kod kupnje novogradnje.
5. Predugovor
Prije potpisivanja kupoprodajnog ugovora, preporučljivo je potpisati predugovor, naročito kod kupnje
kreditom. U predugovoru navodi se kapara koja se dogovara kao odustatnina - ako kupac odustane,
kaparu zadržava prodavatelj. Ako odustane prodavatelj, dužan je kupcu isplatiti dvostruki iznos
kapare. Uobičajeni iznos je deset posto od vrijednosti nekretnine. Kupoprodajni predugovor treba
ovjeriti kod javnog bilježnika.
6. Kupoprodajni ugovor
U kupoprodajnom ugovoru, uz sve što je navedeno u predugovoru, navodi se i datum primopredaje
nekretnine kupcu i jamstvo prodavatelja da na nekretnini ne postoje prava trećih osoba. Ovisno o
načinu stjecanja nekretnine, ugovor može biti i darovni ugovor, ugovor o uzdržavanju ili sl. Kao
zaseban dokument ili dio ugovora obavezna je tabularna izjava kojom prodavatelj dozvoljava da
njegovo vlasništvo prijeđe na kupca uknjižbom u zemljišnu knjigu. Ugovor je potrebno ovjeriti kod
javnog bilježnika, koji zatim podnosi prijedlog za upis u zemljišnu knjigu.
Dodatni uvjeti za kupce izvan EU
7. Dokaz državljanstva
Za fizičke osobe potrebno je priložiti ovjerenu presliku putovnice ili hrvatsku osobnu iskaznicu kao
dokaz o državljanstvu. Građani SAD-a i Kanade moraju priložiti i vozačku dozvolu kako bi se prema
državi znalo ulazi li ona u ranije spomenuti dogovor o uzajamnosti. Za pravne osobe, ako recimo
kupujete zemljište u ime tvrtke, trebate priložiti dokaz o statusu pravne osobe. Taj je dokument izvadak
iz sudskog registra koji se dobiva prilikom registracije tvrtke. Možete ga uvijek preuzeti na stranici
Sudskog registra.
8. PunomoćAko vas zastupa opunomoćenik, potrebno je dostaviti punomoć u izvorniku ili ovjerenoj preslici. Ako
se nalazite u inozemstvu, obvezni ste odrediti opunomoćenika za primanje pismenih dokumenata s
prebivalištem u Republici Hrvatskoj. Upravo zbog kompleksnosti ovog dijela bilo bi dobro imati
pouzdanu agenciju s dobrim odvjetničkim timom.
9. Uvjerenje upravnog tijela nadležnog za urbanizam i prostorno uređenje o pravnom statusu
nekretnine
Ovaj dokument je potreban kako bi se provjerilo nalazi li se nekretnina u granicama građevinskog
područja predviđenim urbanističkim planom. Na ovoj poveznici možete preuzeti obrazac.
10. Pisani zahtjev za suglasnost Ministarstva pravosuđa
Pisani zahtjev možete predati uživo ili poslati na adresu koja piše u gornjem desnom kutu obrasca za
uvjerenje o pravnom statusu nekretnine (broj 9 s popisa). Uz zahtjev potrebno je priložiti:
1. Kupoprodajni ugovor (broj 6 s popisa)
2. Izvadak iz zemljišne knjige (broj 1 s popisa)
3. Uvjerenje upravnog tijela nadležnog za urbanizam i prostorno uređenje o pravnom statusu nekretnine
(broj 9 s popisa)
4. Dokaz državljanstva ili dokaz o statusu pravne osobe (broj 7 s popisa)
5. Punomoć (broj 8 s popisa)
Ako kupujete nekretninu kreditom u hrvatskoj banci, ova suglasnot će vam trebati i za odobrenje
kredita. Postupak odobrenja suglasnosti može trajati do 60 dana, stoga je važno planirati unaprijed.
Koliko košta kupnja nekretnine u Hrvatskoj?
Porez na promet nekretnina iznosi 3 posto tržišne vrijednosti nekretnine u trenutku nastanka porezne
obveze. Nakon što ste kupili nekretninu, javni bilježnik obavijesti Poreznu upravu o kupoprodaji, koja
zatim šalje rješenje o porezu na adresu kupca. Ova obveza ne postoji ako je nekretnina u sustavu PDV-
a.
Agencijska provizija nije definirana zakonom te ovisi o agenciji. Obično iznosi između 2 i 4% + PDV.
Naplata agencijske provizije slijedi nakon potpisivanja i ovjeravanja ugovora o kupoprodaji. Možda
zvuči puno, ali agenti uvelike olakšavaju proces i zbog njihovog stručnog vodstva možete biti sigurni
da ste kao kupac zaštićeni.
Uvjerenje upravnog tijela nadležnog za urbanizam i prostorno uređenje o pravnom statusu nekretnine
plaća se 6 eura kod predaje ovog zahtjeva.
Troškovi javnog bilježnika iznose oko 200 eura. Usluge prevoditelja plaćaju se dodatno te ovise o
njegovoj tarifi.
Suglasnost Ministarstva pravosuđa plaća se otprilike 5 eura kod predaje zahtjeva kao trošak sudskih
biljega.
Upis u zemljišnu knjigu obavlja se nakon što ste kupili nekretninu. Javni bilježnik podnosi prijedlog za
upis u zemljišnu knjigu. Taj trošak je otprilike 33 eura.