Immobilienkauf in Kroatien als Ausländer: Vollständiger Leitfaden für EU- und Nicht-EU-Bürger (2025)

Kroatien wird aufgrund seines vielfältigen Immobilienangebots und der im Vergleich zu anderen europäischen Ländern relativ erschwinglichen Preise für Ausländer immer attraktiver. Im heutigen digitalen Zeitalter kommen immer mehr digitale Nomaden hinzu, ebenso wie Rentner, die ihre goldenen Jahre im Ausland verbringen möchten. Kroatien hat diesen Trend erkannt und seine Gesetze angepasst, um den Immobilienkauf für Ausländer zu erleichtern und ihre Integration in die Gesellschaft zu unterstützen.

EU-Bürger und Staatsangehörige von Island, Liechtenstein, Norwegen und der Schweiz

Wenn Sie EU-Bürger sind, ist der Prozess des Immobilienkaufs in Kroatien genauso unkompliziert wie für kroatische Staatsangehörige. Seit dem EU-Beitritt Kroatiens im Jahr 2013 haben EU-Bürger das Recht, Immobilien unter den gleichen Bedingungen wie Einheimische zu erwerben. Seit 2023 schließt dies auch das Recht zum Kauf von landwirtschaftlichen Flächen ein.

Nicht-EU-Bürger: Wie sich der Prozess unterscheidet

Für Bürger außerhalb der EU unterscheidet sich der Immobilienkaufprozess in zwei wesentlichen Punkten:

1. Sie müssen eine Genehmigung des kroatischen Justizministeriums einholen.
2. Sie können als Privatperson keine landwirtschaftlichen Flächen erwerben.

Landwirtschaftliche Flächen können jedoch über eine in Kroatien registrierte Firma erworben werden. Es ist wichtig zu beachten, dass Länder mit Gegenseitigkeitsabkommen mit Kroatien bei der Erlangung der Genehmigung Vorrang haben. Mit anderen Worten, wenn ein kroatischer Bürger in Ihrem Land eine Immobilie erwerben kann, können Sie auch in Kroatien eine Immobilie erwerben. Die Liste der Länder mit Gegenseitigkeitsabkommen können Sie hier einsehen: Link zur Gegenseitigkeitsliste

Wie man den Immobilienkaufprozess in Kroatien startet

Kroatien bietet für jeden etwas: von schneebedeckten Bergen und ruhigen grünen Dörfern bis hin zu pulsierenden Städten und idyllischen Stränden. Beginnen Sie damit, die Region zu wählen, die am besten zu Ihrem Lebensstil passt, die Art der Immobilie, die Sie suchen, und die gewünschte Größe.

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Auswahl einer Immobilienagentur

Der Kauf einer Immobilie in einem fremden Land bedeutet, die lokalen Gesetze und Verfahren zu verstehen. Obwohl es online viele Informationen gibt, können Sprachbarrieren und rechtliche Feinheiten eine Herausforderung darstellen. Deshalb wird dringend empfohlen, mit einer Immobilienagentur zusammenzuarbeiten, die über ein erfahrenes Rechts- und Übersetzungsteam verfügt.

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Erforderliche Dokumente für den Immobilienkauf in Kroatien

1. Grundbuchauszug: Überprüfen Sie das Eigentum an der Immobilie, die Sie kaufen. Dieses Dokument kann von der Website des Justizministeriums heruntergeladen werden, die auf Englisch verfügbar ist. Bei Wohnungen überprüfen Sie auch das Wohnungseigentum (Gemeinschafts-/Gemeinschaftsflächen). Es ist auch klug, nach unbezahlten Nebenkostenrechnungen zu suchen, die mit der Immobilie übertragen werden könnten.
2. Baugenehmigung: Abhängig vom Baujahr der Immobilie beweist eine Baugenehmigung oder ein gleichwertiges Dokument, dass das Gebäude den kroatischen Bauvorschriften entspricht. Wenn Sie eine im Bau befindliche Immobilie kaufen, fordern Sie eine Kopie der endgültigen oder vollstreckbaren Baugenehmigung und der Hauptprojektdokumentation an.
3. Nutzungsgenehmigung: Diese Genehmigung wird nach der technischen Abnahme ausgestellt und bestätigt, dass die Immobilie gemäß der Baugenehmigung oder einem gleichwertigen Dokument gebaut wurde.
4. Energieausweis: Dieses Dokument gibt die Energieklasse und Effizienz des Gebäudes an. Es ist 10 Jahre gültig und vor der Ausstellung einer Nutzungsgenehmigung obligatorisch. Besonders relevant beim Kauf von Neubauten.
5. Vorvertrag: Obwohl nicht zwingend, ist es ratsam, einen Vorvertrag zu unterzeichnen – insbesondere, wenn Sie über eine Hypothek kaufen. Er regelt die Anzahlung, die als Rücktrittsklausel dient: Wenn der Käufer zurücktritt, behält der Verkäufer die Anzahlung; wenn der Verkäufer zurücktritt, muss er das Doppelte zurückzahlen. Dieser Vertrag muss notariell beglaubigt werden.
6. Kaufvertrag: Zusätzlich zu allem, was im Vorvertrag enthalten ist, legt dieser Vertrag das Übergabedatum fest und garantiert, dass die Immobilie frei von Ansprüchen Dritter ist. Es kann sich auch um einen Schenkungs- oder Leibrentenvertrag handeln. Eine Tabularerklärung muss enthalten sein, die die Eigentumsübertragung durch Eintragung im Grundbuch ermöglicht. Der Vertrag muss notariell beglaubigt werden.

Zusätzliche Anforderungen für Nicht-EU-Bürger

7. Staatsangehörigkeitsnachweis: Für Einzelpersonen muss eine beglaubigte Kopie eines Reisepasses oder eines kroatischen Personalausweises als Nachweis der Staatsangehörigkeit vorgelegt werden. Bürger der USA und Kanadas müssen auch einen Führerschein vorlegen, damit die zuständigen Behörden überprüfen können, ob ihr Land Teil des oben genannten Gegenseitigkeitsabkommens ist. Für juristische Personen, z. B. beim Kauf von Grundstücken im Namen einer Firma, ist ein Nachweis des rechtlichen Status erforderlich. Dieses Dokument ist ein Auszug aus dem Gerichtsregister, der bei der Firmenregistrierung ausgestellt wird. Es kann jederzeit von der Website des Gerichtsregisters heruntergeladen werden.

8. Vollmacht: Bei Vertretung durch einen Bevollmächtigten ist das Original oder eine notariell beglaubigte Kopie der Vollmacht vorzulegen. Wenn Sie im Ausland leben, müssen Sie einen in Kroatien ansässigen Bevollmächtigten ernennen, der offizielle Dokumente in Ihrem Namen entgegennimmt.

9. Bescheinigung über den rechtlichen Status der Immobilie: Wird von der örtlichen Behörde für Stadtplanung ausgestellt und bestätigt, dass sich die Immobilie innerhalb der Bauzone befindet. Das Antragsformular ist online verfügbar und kann unter diesem Link heruntergeladen werden.

10. Schriftlicher Antrag auf Genehmigung des Ministeriums: Reichen Sie diesen persönlich oder per Post an die auf dem Formular angegebene Adresse ein (siehe Dokument 9). Fügen Sie bei: * Kaufvertrag (Dok. 6) * Grundbuchauszug (Dok. 1) * Bescheinigung über den rechtlichen Status (Dok. 9) * Nachweis der Staatsangehörigkeit/Firmenstatus (Dok. 7) * Vollmacht (Dok. 8)

Wenn Sie den Kauf mit einer Hypothek einer kroatischen Bank finanzieren, ist für die Kreditgenehmigung ebenfalls eine Genehmigung des Ministeriums erforderlich. Der Genehmigungsprozess kann bis zu 60 Tage dauern, also planen Sie entsprechend.

Kosten des Immobilienkaufs für ausländische Käufer in Kroatien

Die Grunderwerbsteuer in Kroatien beträgt 3 % des Marktwerts der Immobilie zum Zeitpunkt des Entstehens der Steuerschuld. Nach dem Kauf informiert der Notar die Steuerverwaltung über die Transaktion, die dann einen Steuerbescheid an die Adresse des Käufers sendet. Diese Steuer entfällt, wenn die Immobilie der Mehrwertsteuer unterliegt.

Die Maklerprovision ist nicht gesetzlich geregelt und hängt von der Agentur ab. Sie liegt in der Regel zwischen 2 % und 4 % zuzüglich Mehrwertsteuer. Die Provision wird nach Unterzeichnung und notarieller Beglaubigung des Kaufvertrags fällig. Obwohl dies wie hohe Kosten erscheinen mag, vereinfachen Makler den Prozess erheblich, und dank ihrer professionellen Anleitung können Sie sich als Käufer geschützt fühlen.

Die Bescheinigung über den rechtlichen Status von der Stadtplanungsbehörde kostet 6 EUR, zahlbar bei Einreichung des Antrags.

Die Notargebühren belaufen sich auf ca. 200 EUR. Übersetzungsdienste werden je nach Tarif des Übersetzers separat berechnet.

Die Genehmigung des Justizministeriums erfordert eine Gebühr von ca. 5 EUR, zahlbar in Gerichtsstempelmarken bei Einreichung des Antrags.

Die Eintragung ins Grundbuch wird nach dem Kauf bearbeitet. Der Notar reicht den Antrag auf Eintragung ein, und die Kosten betragen ca. 33 EUR.