Acquistare un immobile in Croazia come straniero: Guida completa per cittadini UE e non UE (2025)
La Croazia sta diventando sempre più attraente per gli stranieri grazie alla sua variegata offerta immobiliare e ai prezzi relativamente convenienti rispetto ad altri paesi europei. Nell'era digitale di oggi, arrivano sempre più nomadi digitali, insieme a pensionati che desiderano trascorrere i loro anni d'oro all'estero. La Croazia ha riconosciuto questa tendenza e ha adattato le sue leggi per facilitare il processo di acquisto di immobili per gli stranieri e per sostenere la loro integrazione nella società.
Cittadini dell'UE e cittadini di Islanda, Liechtenstein, Norvegia e Svizzera
Se sei un cittadino dell'UE, il processo di acquisto di un immobile in Croazia è semplice come lo è per i cittadini croati. Da quando la Croazia è entrata a far parte dell'UE nel 2013, i cittadini dell'UE hanno il diritto di acquistare immobili alle stesse condizioni dei locali. A partire dal 2023, ciò include anche il diritto di acquistare terreni agricoli.
Cittadini non UE: Come differisce il processo
Per i cittadini al di fuori dell'UE, il processo di acquisto di un immobile si differenzia per due aspetti principali:
- È necessario ottenere l'approvazione del Ministero della Giustizia croato.
- Non è possibile acquistare terreni agricoli come persona fisica.
Tuttavia, i terreni agricoli possono essere acquistati tramite una società registrata in Croazia. È importante notare che i paesi con accordi di reciprocità con la Croazia hanno la priorità nell'ottenere l'approvazione. In altre parole, se un cittadino croato può acquistare un immobile nel tuo paese, tu puoi acquistare un immobile in Croazia. Puoi controllare l'elenco dei paesi con accordi di reciprocità qui: Link all'elenco di reciprocità
Come avviare il processo di acquisto di un immobile in Croazia
La Croazia offre qualcosa per tutti: da montagne innevate e tranquilli villaggi verdi a città vivaci e spiagge idilliache. Inizia scegliendo la regione che meglio si adatta al tuo stile di vita, il tipo di immobile che stai cercando e le dimensioni desiderate.
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Scegliere un'agenzia immobiliare
Acquistare un immobile in un paese straniero significa comprendere le leggi e le procedure locali. Sebbene ci siano molte informazioni online, le barriere linguistiche e le sfumature legali possono essere una sfida. Ecco perché è altamente raccomandato lavorare con un'agenzia immobiliare che abbia un team legale e di traduzione esperto.
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Documenti richiesti per l'acquisto di un immobile in Croazia
- Estratto del registro fondiario: Controlla la proprietà dell'immobile che stai acquistando. Questo documento può essere scaricato dal sito web del Ministero della Giustizia, disponibile in inglese. Per gli appartamenti, verifica anche la proprietà condominiale (aree comuni/condivise). È anche saggio verificare eventuali bollette non pagate che potrebbero essere trasferite con l'immobile.
- Permesso di costruire: A seconda dell'anno di costruzione dell'immobile, un permesso di costruire o un documento equivalente dimostra che la struttura è conforme alle normative edilizie croate. Se stai acquistando un immobile in costruzione, richiedi una copia del permesso di costruire definitivo o esecutivo e la documentazione del progetto principale.
- Certificato di agibilità: Questo permesso viene rilasciato dopo il collaudo tecnico e conferma che l'immobile è stato costruito in conformità con il permesso di costruire o un documento equivalente.
- Certificato energetico: Questo documento indica la classe energetica e l'efficienza dell'edificio. È valido per 10 anni ed è obbligatorio prima del rilascio del certificato di agibilità. Particolarmente rilevante quando si acquistano nuove costruzioni.
- Contratto preliminare: Sebbene non sia obbligatorio, è consigliabile firmare un contratto preliminare, specialmente se si acquista tramite un mutuo. Definisce la caparra, che funge da clausola di recesso: se l'acquirente si ritira, il venditore trattiene la caparra; se il venditore si ritira, deve restituire il doppio. Questo contratto deve essere autenticato da un notaio.
- Contratto di acquisto: Oltre a tutto ciò che è incluso nel contratto preliminare, questo accordo specifica la data di consegna e garantisce che l'immobile è libero da rivendicazioni di terzi. Può anche essere un contratto di donazione o di assistenza vitalizia. Deve essere inclusa una dichiarazione tabulare, che consente il trasferimento della proprietà tramite iscrizione nel registro fondiario. Il contratto deve essere autenticato da un notaio.
Requisiti aggiuntivi per i cittadini non UE
7. Prova di cittadinanza: Per le persone fisiche, deve essere fornita una copia autenticata di un passaporto o di una carta d'identità nazionale croata come prova di cittadinanza. I cittadini di USA e Canada devono anche presentare una patente di guida in modo che le autorità competenti possano verificare se il loro paese fa parte del suddetto accordo di reciprocità. Per le persone giuridiche, come quando si acquista un terreno per conto di una società, è richiesta la prova dello status giuridico. Questo documento è un estratto del registro del tribunale, rilasciato durante la registrazione della società. Può sempre essere scaricato dal sito web del Registro del Tribunale.
8. Procura: Se rappresentati da un procuratore, presentare l'originale o una copia autenticata della procura. Se vivi all'estero, devi nominare un residente croato per ricevere documenti ufficiali per tuo conto.
9. Certificato dello stato giuridico dell'immobile: Rilasciato dall'autorità locale per la pianificazione urbanistica, conferma che l'immobile si trova all'interno della zona di costruzione. Il modulo di domanda è disponibile online e puoi scaricarlo a questo link.
10. Richiesta scritta di approvazione del Ministero: Presentala di persona o per posta all'indirizzo indicato sul modulo (vedi documento 9). Allega: * Contratto di acquisto (doc. 6) * Estratto del registro fondiario (doc. 1) * Certificato dello stato giuridico (doc. 9) * Prova di cittadinanza/status della società (doc. 7) * Procura (doc. 8)
Se stai finanziando l'acquisto con un mutuo di una banca croata, è necessaria anche l'approvazione del ministero per l'approvazione del prestito. Il processo di approvazione può richiedere fino a 60 giorni, quindi pianifica di conseguenza.
Costi di acquisto di un immobile per acquirenti stranieri in Croazia
L'imposta sul trasferimento di proprietà immobiliari in Croazia è del 3% del valore di mercato dell'immobile al momento in cui sorge l'obbligo fiscale. Dopo l'acquisto, il notaio informa l'Amministrazione fiscale della transazione, che invia quindi una decisione fiscale all'indirizzo dell'acquirente. Questa imposta non si applica se l'immobile è soggetto a IVA.
La commissione di agenzia non è regolamentata dalla legge e dipende dall'agenzia. Di solito varia tra il 2% e il 4% più IVA. La commissione viene addebitata dopo la firma e l'autenticazione notarile del contratto di acquisto. Sebbene possa sembrare un costo significativo, gli agenti semplificano notevolmente il processo e, grazie alla loro guida professionale, tu come acquirente puoi sentirti protetto.
Il certificato dello stato giuridico dell'autorità di pianificazione urbanistica costa 6 EUR, pagabili al momento della presentazione della richiesta.
Le spese notarili ammontano a circa 200 EUR. I servizi di traduzione vengono addebitati separatamente, a seconda della tariffa del traduttore.
L'approvazione del Ministero della Giustizia richiede una tassa di circa 5 EUR, pagabile in marche da bollo al momento della presentazione della richiesta.
L'iscrizione nel registro fondiario viene elaborata dopo l'acquisto. Il notaio presenta la domanda di registrazione e il costo è di circa 33 EUR.