Guida all'acquisto di immobili in Croazia: Documenti, costi e consigli
È nella nostra natura evitare tutto ciò che sembra una seccatura. Ma una volta presa una decisione ferma, faremo tutti i passi necessari per realizzarla. Lo stesso vale per il processo di acquisto di un immobile: ci sono passaggi inevitabili che all'inizio possono sembrare scoraggianti, ma con il giusto supporto, il processo è più facile di quanto si possa pensare.
Preparazione all'acquisto di un immobile
Per accelerare il processo e restringere le opzioni, è importante definire prima la posizione, la metratura desiderata e il budget. Che si tratti di uno spazio commerciale o residenziale, considerate attentamente lo scopo per cui lo utilizzerete. Potete iniziare sfogliando gli annunci sulle piattaforme immobiliari per avere un quadro più chiaro del mercato. Mojkey è un ottimo punto di partenza, poiché consente di cercare per mappa e applicare filtri in base alle proprie esigenze specifiche.
Ricerca e supporto
Con l'aiuto di internet e dell'IA, si può imparare molto sul processo di acquisto, ma in pratica, l'opzione più sicura è scegliere un'agenzia immobiliare. Le agenzie dispongono di team di professionisti esperti in grado di identificare rapidamente potenziali problemi con la documentazione o l'immobile stesso. Conoscono anche il mercato e sapranno dove cercare in base ai vostri criteri. Potete anche scoprire agenzie immobiliari e i loro agenti direttamente tramite annunci o articoli di blog su Mojkey, aiutandovi a fare una scelta più informata.
Documenti richiesti
Una volta trovata la casa ideale, il passo successivo è esaminare tutta la documentazione necessaria. I documenti richiesti sono generalmente gli stessi sia per le nuove costruzioni che per gli immobili di seconda mano.
Estratto del registro fondiario
Un estratto del registro fondiario è la prova della proprietà o di altri diritti legali che possono essere registrati nel registro fondiario. Potete richiederlo presso l'ufficio del registro fondiario del tribunale municipale o online. Contiene tutti i dati rilevanti sull'immobile, la sua proprietà ed eventuali gravami (es. ipoteca). Quando si acquista un appartamento, verificare la proprietà condominiale in quanto include una quota delle aree comuni.
Permesso di costruire
A seconda dell'anno di costruzione dell'immobile ([maggiori informazioni disponibili qui]), un permesso di costruire o altro atto legale equivalente conferma che l'immobile soddisfa i requisiti fondamentali di costruzione. Se state acquistando un immobile in costruzione, chiedete al venditore di fornire un permesso di costruire valido o legalmente efficace o altro documento di costruzione appropriato. È anche utile esaminare il progetto principale, che fa parte del permesso di costruire.
Certificato di agibilità
Un certificato di agibilità può essere rilasciato solo se la costruzione è stata eseguita secondo il permesso di costruire o altro atto legale. Viene rilasciato dopo il completamento dell'edificio e il superamento del collaudo tecnico.
Certificato energetico
Il certificato energetico è un documento che include dati generali sull'edificio, come la sua classe energetica, il consumo energetico e le misure di efficienza. È valido per 10 anni dalla data di emissione e il costruttore è tenuto a ottenerlo prima del rilascio del certificato di agibilità. Questo documento è particolarmente importante quando si acquistano nuove costruzioni.
Firma di un contratto preliminare
Un contratto preliminare non è obbligatorio, ma è raccomandato in quanto protegge sia l'acquirente che il venditore quando le condizioni per l'acquisto finale non sono ancora state soddisfatte, in particolare quando si acquista un immobile ipotecato o finanziato tramite un prestito. Il contratto preliminare deve includere tutti i dettagli rilevanti sull'immobile, il prezzo concordato, la data per la firma del contratto finale e un importo di caparra. La caparra funge da clausola di recesso: se l'acquirente si tira indietro, il venditore trattiene la caparra. Se il venditore si tira indietro, deve pagare all'acquirente il doppio dell'importo della caparra. La caparra usuale è il 10% del valore dell'immobile. Il contratto preliminare deve essere autenticato da un notaio.
Firma del contratto definitivo
Nel contratto di acquisto finale, oltre a tutto quanto dichiarato nel contratto preliminare, devono essere incluse la data di consegna dell'immobile e la garanzia del venditore che non esistono diritti di terzi sull'immobile. A seconda del tipo di transazione, il contratto potrebbe anche essere un contratto di donazione o un contratto di assistenza vitalizia. Un documento separato o parte del contratto deve includere la dichiarazione tabulare, attraverso la quale il venditore autorizza il trasferimento della proprietà all'acquirente tramite registrazione nel registro fondiario. Il contratto deve essere autenticato da un notaio, e il notaio presenta quindi la domanda di registrazione nel registro fondiario.
Costi da prevedere
L'imposta sul trasferimento di proprietà immobiliari è il 3% del valore di mercato dell'immobile al momento in cui sorge l'obbligo fiscale. Dopo l'acquisto dell'immobile, il notaio notifica l'Amministrazione fiscale, che invia quindi l'avviso di accertamento all'indirizzo dell'acquirente. Questo obbligo non si applica se l'immobile è soggetto a IVA. La commissione di agenzia non è definita per legge e dipende dall'agenzia. Di solito varia dal 2% al 4% + IVA. La commissione viene pagata dopo la firma e l'autenticazione notarile del contratto di acquisto finale. Sebbene possa sembrare un costo elevato, gli agenti semplificano notevolmente il processo e la loro esperienza garantisce la protezione dell'acquirente.
Le spese notarili dipendono dal metodo di pagamento. Se si utilizza un prestito, c'è una tassa aggiuntiva per la solennizzazione del contratto, insieme ai costi per la certificazione della firma, il trasferimento di proprietà e le spese processuali. Questi costi raramente superano i 200 €.